Actuellement, il existe un statut juridique qui permet aux personnes issues d’une même famille de s’associer dans le but de concrétiser un projet entrepreneurial qui leur tient à cœur. La société civile immobilière familiale (SCI familiale) est spécialement dédiée à ce type de projet, elle offre la possibilité à ces personnes de même famille de s’unir dans le but de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Cette forme juridique est très prisée parce qu’elle facilite considérablement la transmission du patrimoine concerné.
Cependant, avant de se lancer concrètement dans l’aventure entrepreneuriale et de choisir le statut de la SCI familiale, il est important et crucial de comprendre exactement comme elle fonctionne, c’est-à-dire d’apprendre à mieux connaître son mécanisme de fonctionnement et d’organisation. C’est d’ailleurs le sujet principal de cet article. Nous allons tout expliquer concernant le fonctionnement d’une telle structure à travers notre guide pour cette année 2023.
Les éléments substantiels à savoir impérativement concernant la SCI familiale
Comment définit-on le statut d’une SCI familiale ?
Afin de mieux comprendre le fonctionnement d’une SCI familiale, il est d’abord nécessaire de savoir sa réelle définition. Ainsi, cette forme juridique est définie comme une société civile qui ne peut être créée que par des personnes d’une même famille, à l’instar de ce qui a été dit en introduction. Son but ultime est de garantir la gestion des biens immobiliers par cesdites personnes (les associés). En termes d’effectif, aucun maximum légal n’est prévu, il faut simplement que les associés fondateurs soient au moins au nombre de deux.
Pour pouvoir intégrer ce type d’entité, il est nécessaire d’effectuer un apport à son capital social, pour qu’après l’associé puisse recevoir un genre de compensation ou de contrepartie appelée « parts sociales » en fonction du montant de cedit apport (apports en numéraires ou en nature).
Par ailleurs, il ne faut pas se lancer la tête baissée dans la création d’une telle forme juridique. Il convient de toujours se demander comment cette société fonctionne. Cela est important pour notamment éviter les erreurs dans la rédaction statutaire par exemple. Notez qu’une bonne gestion et une organisation bien maitrisée passeront avant tout par une compréhension parfaite des différents rôles d’un associé au sein de la SCI familiale.
Quelques raisons justifiant l’utilité et la création d’une SCI familiale
En premier lieu, cette forme juridique mérite une attention particulière pour tout ce qui concerne le volet financier de l’activité envisagée. En effet, des avantages financiers et pratiques comme l’adoucissement des règles de transmission d’un patrimoine immobilier pour le cas d’un couple dont les biens ne sont pas en communs peuvent être mis en avant (pour mieux préparer la succession notamment), et cela en minimisant radicalement les coûts relatifs à cette succession en passant par la diminution de certaines charges liées à l’impôt (le coût du droit de mutation sera diminué).
Ensuite, il ne faut pas omettre de mentionner que la SCI familiale aura également pour utilité d’intégrer les enfants dans un projet familial relatif à l’acquisition d’un patrimoine immobilier pour notamment leur garantir un avenir sans qu’il soit besoin de prévoir une somme conséquente pour la succession.
Par ailleurs, en matière fiscale, il convient de noter quelques avantages. Il est par exemple envisageable de procéder à une cession par tranche du bien immobilier concerné en effectuant une cession de parts sociales tous les 15 ans. De plus, afin de profiter d’une exonération en matière de droit de succession, il faut respecter un certain seuil concernant le montant des parts à donner (pas plus de 100 000 euros). Cela permet de bénéficier d’abattements fiscaux intéressants.
Le fonctionnement d’une SCI familiale à travers les droits et la responsabilité des associés
Quelques inconvénients notables concernant la SCI familiale
Avant de parler concrètement du fonctionnement de la SCI familiale, il est quand même essentiel d’évoquer quelques limites la concernant. D’abord, sachez que l’activité qui peut y être exercée se limite à celle ayant une nature civile, ce qui exclut toute activité commerciale (l’achat pour la revente par exemple). Ensuite, il faudra se préparer à respecter des obligations comptables assez strictes et chronophages puisqu’il sera nécessaire de tenir régulièrement cette comptabilité. Enfin, notons que les formalités de création obéissent aux mêmes règles que celles d’une société classique. Il convient donc de se préparer pour cela également.
Savoir la responsabilité des associés au sein d’une SCI familiale pour mieux comprendre son fonctionnement
En cas de dettes sociales ou de quelconques poursuites, chacun des associés doit savoir qu’ils ont l’obligation de répondre indéfiniment à cesdites dettes. Autrement dit, cette règle de fonctionnement revient à dire que les tiers non payés peuvent attaquer directement les associés de la SCI familiale, et cette attaque peut très bien concerner leurs biens personnels. Pour que l’acquittement des dettes puisse bien se passer, il faut procéder de manière à ce que la répartition se fasse en fonction de la part possédée par chaque associé (proportionnellement). Notons qu’un système de fonctionnement a été créé afin de minimiser la responsabilité des mineurs en leur qualité d’associé.
Les droits fondamentaux des associés au sein d’une SCI familiale
Pour mieux saisir le mécanisme de fonctionnement d’une SCI familiale, il est important pour les associés de connaître les différents droits auxquels ils peuvent prétendre. On peut catégoriser ces droits en trois grandes catégories.
La première concerne les droits de participation quant aux décisions majeures relatives à la société. En effet, un associé a droit de posséder un nombre de voix qui doit correspondre à la quote-part qu’il détient dans le capital social de la SCI familiale. En outre, un associé pourra également participer au rassemblement d’une assemblée générale pour l’approbation des comptes de la société (approbation du rapport de gestion de cesdits comptes). En matière de modification statutaire, il est obligatoire de prendre en compte du vote des associés pour tous les changements qui toucheront de près ou de loin le fonctionnement et l’organisation de la SCI familiale.
La seconde catégorie fait référence au droit d’information sur la confidentialité de certains documents en rapport avec la société. C’est-à-dire qu’en sa qualité d’associé, le membre de la famille peut exiger que des documents lui soient dévoilés. Enfin, le troisième et dernier droit important auquel l’associé d’une SCI familiale peut prétendre est le droit de cession quant à ses parts sociales au sein de la société. Il faut cependant préciser qu’il est nécessaire au préalable de passer par une procédure d’aval qui doit obligatoirement s’appliquer au moment d’effectuer la cession (une clause d’agrément peut être édictée sous forme de disposition statutaire).
La gestion d’une SCI familiale : comment se passe-t-elle ?
Précisons de prime abord que toutes les règles de fonctionnement et de gestion sont fixées par les statuts de la SCI familiale. La société doit être dirigée par un ou plusieurs gérants. Les associés peuvent demander au gérant de réunir une assemblée générale pour discuter d’un tel ou tel sujet qui concerne l’organisation et le fonctionnement de la SCI (par lettre recommandée).
En cas de soumission à l’impôt sur les sociétés, le gérant doit garantir la présentation des comptes de la société afin qu’ils soient approuvés par l’assemblée des associés, dans un délai de 6 mois suivant la fin de l’année d’exercice. Notons enfin que gérer une telle structure n’est pas une chose aisée, ce sera alors aux associés et membres de la famille de bien faire le choix en désignant la personne qui aura la capacité de le faire.
