Dans la pratique, une société civile immobilière est en principe sous le régime d’impôt sur le revenu. Néanmoins, les associés de celle-ci ont la possibilité de choisir de soumettre la société au régime d’impôt sur les sociétés.
Il faut savoir que le choix du régime d’imposition de la société aura des impacts sur l’imposition des bénéfices ou des revenus de la société ainsi que sur les plus-values immobilières.
Suivant le principe que la société civile immobilière est sous le régime d’imposition sur le revenu, dans cet article on vous expliquera les règles à savoir concernant une SCI sous le régime d’impôt sur le revenu.
Le principe pour une société civile immobilière à l’IR
Dans le cadre d’une société civile immobilière sous le régime d’impôt sur le revenu, tous les résultats de la société seront taxés au nom des associés, dans ce cadre, la société civile immobilière est une société transparente fiscalement.
Pour faire simple, la société n’a pas de taxes à sa charge. De ce fait, les associés seront personnellement imposables en fonction des parts de bénéfice reçues par chacun d’entre eux après la distribution du résultat de la société.
Par ailleurs, il faut savoir que les taxes à payer par les associés seront déterminées suivant leur quote-part ou droits dans la société civile immobilière.
En outre, créer une société civile immobilière à l’IR n’empêche pas que celle-ci ait un ou des associés personnes morales. Dans ce cas, pour les associés personnes physiques, la quote-part des résultats reçus par ces derniers relèveront de l’impôt sur le revenu.
Tandis que pour les associés personnes morales (société), les quotes-parts de résultats seront sous le régime d’impôt sur les sociétés.
Le calcul du résultat d’une SCI à l’IR
Pour rappel, le principe est que les résultats d’une SCI sont des revenus fonciers sauf si un associé est soumis à l’impôt sur les sociétés, dans ce cas, le résultat sera calculé en conséquence.
Concernant l’imposition des bénéfices d’une société civile immobilière, le calcul des résultats se fait selon les règles qui sont appliquées pour les associés. Plus clairement, cela signifie que si la société est détenue par une personne morale soumise à l’IS, alors le résultat sera calculé selon les règles qui sont applicables aux entités soumises à l’impôt sur les sociétés.
Pour une SCI avec un ou plusieurs associés soumis à l’IR, le principe est le même, le résultat sera calculé selon les règles applicables aux entités soumises à l’impôt sur les revenus.
Si les associés sont soumis à des régimes différents, alors la SCI devra déterminer plusieurs résultats selon les règles applicables à chaque associé.
La répartition entre les associés de l’impôt
Le principe est que chaque associé recevra une part du résultat équivalant aux parts qu’il détient dans la SCI. Néanmoins, il peut en être autrement si les associés signent préalablement à la clôture de l’exercice un avenant qui impose d’autres règles.
Par ailleurs, il est important de préciser que même si les bénéfices de la SCI sont mis en réserve, les associés restent imposés par rapport à leur quote-part dans la SCI.
Si durant l’exercice une cession de parts sociales a eu lieu, il faut savoir que ce sont les associés présents à la clôture de l’exercice qui sont imposables. Ainsi, les associés ayant procéder préalablement à la cession de parts sociales ne sont plus imposables, ce sont les repreneurs qui auront la charge de leur part d’impôt.
L’imposition des associés
Comme il a été dit précédemment, les revenus générés par la SCI sont dans la catégorie des revenus fonciers.
Ainsi, si l’associé est une personne physique, une entreprise BIC ou BA soumis au régime des micro-entreprises ou des BNC, les revenus générés par la SCI seront inclus dans le revenu global de l’associé. Une compensation entre les revenus fonciers et les déficits fonciers pourra être faite avant l’application du barème progressif de l’IR. L’imputation du déficit peut se faire sur le revenu global du contribuable, avec une limite de 10 700 euros par an intérêts d’emprunt exclus.
Pour l’associé soumis à l’Impôt sur les sociétés, la quote-part des bénéfices sera incluse dans le résultat de la société. Les déficits pourront être comptabilisés sans restriction à l’exception des amortissements.
Si l’associé est une entreprise BIC ou BA soumise au régime réel d’imposition des revenus, la quote-part sera incluse dans le résultat de l’exploitant. Pour les BIC dans ce cas, le déficit ne pourra pas être déduit.
Cas des plus-values immobilières
Les plus-values immobilières réalisées par les SCI n’exerçant pas à titre professionnel mais ayant réalisé une plus-value dans le cadre de la vente de l’un de ses biens sont taxées auprès de la société et non des associés comme il est le cas pour les résultats annuels, les associés sont des personnes physiques.
Pour les associés soumis à l’IS, les revenus de la plus-value seront taxés comme tous les autres revenus de la société.
Les avantages de la SCI à l’IR
Sur le plan fiscal, créer une SCI à l’IR présente plusieurs avantages.
Premièrement, la SCI à l’IR permet d’investir à plusieurs tout en bénéficiant du même régime fiscal qu’un investissement au nom propre.
Deuxièmement, la SCI à l’IR, outre quelques exceptions, permet de compenser les déficits des revenus fonciers avec les éventuels bénéfices, si les associés ont plusieurs investissements immobiliers.
Troisièmement, dans le cas de la SCI à l’IS, il y a une double imposition. Cela signifie que les bénéfices sont dans un premier temps imposé à 15% s’ils sont inférieurs à 38 200 euros puis à 26,5% puis dans un deuxième temps, les dividendes après impôt remis aux associés seront imposés avec un flat tax de 30%. Une SCI à l’IR permet d’éviter cette double imposition.
Enfin, une SCI à l’IR permet de bénéficier du régime applicable aux particuliers pour les plus-values immobilières que ce soit dans le cadre d’une vente de bien ou d’une cession de parts sociales.
Pour conclure, le calcul du résultat de la SCI à l’IR se fait selon le régime fiscal des associés de celle-ci. Les associés devront ensuite eux-mêmes verser les impôts qui sont dus par rapport à leur quote-part, la SCI à l’IR étant transparente sur le plan fiscal.
