L’immobilier a toujours fait partie des investissements les plus rentables. Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? La société Immobilière pourrait en être la clé.
Rappelons tout d’abord que créer une société immobilière nécessite au moins deux associés, personnes physiques ou personnes morales. Aucune condition de capacité particulière n’est exigée : les associés doivent seulement être capables de s’engager civilement. Créer une société civile immobilière seul n’est donc pas possible. L’avantage de créer cette structure est de permettre la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle présente un régime juridique avantageux et intéressant. Aussi, voici toutes les démarches à effectuer pour créer une société immobilière.
Définir l’objet social et les bases de la société immobilière
Définissez les bases de votre société avec vos futurs associés en décidant de la forme de votre société immobilière. Il existe cinq formes de société civile immobilière :
- si vous souhaitez acquérir et gérer un immeuble et le louer, optez pour la Société Civile Immobilière de location ;
- si vous souhaitez créer avec les membres de votre famille une société immobilière, optez pour la Société Civile Immobilière familiale ;
- si vous désirez construire, acquérir un patrimoine immobilier en vue de le partager avec vos associés, préférez la Société Civile Immobilière d’attribution, qui sera dissoute une fois que le partage aurait lieu ;
- enfin, il y a la Société Civile Immobilière de jouissance si vous envisagez l’occupation ou l’usage d’un bien immobilier par plusieurs propriétaires.
Décidez ensemble également de l’objet social en fonction de la forme bien évidemment, du nombre des associés, des apports, de la répartition des résultats, de la durée de la société, de son nom, et du siège social.
Envisager une promesse de société
Cette option s’ouvre lorsque la création immédiate s’avère impossible pour le moment. Dans ce cas, il faut que vous soyez vigilant et que vous définissiez clairement les clauses du contrat de promesse de société en clarifiant les engagements réels de vos futurs associés. Préférez un contrat écrit pour éviter d’éventuels malentendus. Cependant, il est à noter qu’il ne s’agit pas d’un contrat de société, ce n’est qu’un avant-contrat, mais il doit contenir les éléments principaux notamment la forme, la durée, l’objet de la société à venir, la qualité des associés, le montant des apports, et la répartition des résultats sociaux. La promesse de société ne crée qu’une obligation de faire, dont l’inexécution se résout en dommages-intérêts.
Ouvrir un compte bancaire au nom de la société immobilière
Choisissez d’abord la banque qui permettra à votre société civile immobilière d’effectuer en sécurité toutes les transactions et qui répond le mieux à ses besoins relatifs aux services bancaires et aux frais. Ouvrir un compte bancaire au nom de votre société immobilière permettra de séparer les transactions financières de la société et celles des associés.
Réaliser les apports et constituer le capital social
Il n’y a pas de capital minimum. En effet, chaque associé doit apporter 1 € symbolique. Le nombre de parts sociales des associés est fixé en fonction de l’apport effectué par chaque associé. L’apport doit être effectif et ne doit pas être frauduleux. Les trois types d’apports sont possibles : en numéraire, en nature, en industrie. L’apport en numéraire consiste à mettre une somme d’argent à la disposition de la société immobilière. Quant aux apports en nature, ce sont des apports de biens autres que de l’argent, devant être susceptibles d’une évaluation pécuniaire. Les apports doivent être réalisés avant la signature des statuts.
Rédiger les statuts avec soin
Les statuts doivent être établis par écrit, sous seing privé ou authentique (obligatoire en cas d’apport d’un immeuble). À défaut, la société immobilière ne pourra acquérir la personnalité morale. Ils doivent également contenir certaines mentions obligatoires notamment les apports, la forme sociale, l’objet social, la dénomination, le siège social, la durée, les modalités de fonctionnement. Cependant, en cas d’omission, vous pouvez toujours procéder à la régularisation. N’oubliez pas d’y mentionner, entre autres, l’identité de tous les associés et leur nombre de parts sociales, la désignation du gérant, les modalités de cession des parts. Faites appel à un expert en rédaction des statuts pour une création de société immobilière sans stress.
Signer les statuts
Les statuts doivent être signés et paraphés. Cette formalité est obligatoire. Elle manifeste l’engagement réel des associés de créer la société immobilière. Dès la signature et jusqu’à l’immatriculation, les rapports entre vous et vos associés seront régis par les termes de ce contrat et par les principes généraux applicables aux contrats et obligations.
Respecter les formalités de publicité de la constitution de la SCI
Il s’agit de publier dans un journal d’annonces légales du département du siège social l’avis de constitution résumant les principales énonciations des statuts.
Procéder à l’immatriculation de la société immobilière en ligne
Depuis le 1er janvier 2023, l’ensemble des formalités d’entreprise doit être déposé en ligne via le site du Guichet unique des formalités des entreprises : formalites.entreprises.gouv.fr. Dès lors que vous avez rempli toutes les informations requises par le site, vous n’avez qu’à attendre la validation de votre dossier. Le coût de la formalité est détaillé dans la rubrique « Tarifs des formalités ». L’état d’avancement de votre formalité est consultable à tout moment depuis votre espace personnel (sur le tableau de bord). Le délai de traitement des formalités dépend de la nature de la formalité. Votre numéro SIREN vous sera communiqué par le Guichet unique une fois que la formalité aura été validée. De même, votre Kbis vous sera communiqué par le greffe compétent, une fois qu’il aura validé votre formalité.
Choisir le régime d’imposition
La société immobilière est sujette à certaines obligations fiscales. Vous devez choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Pour l’IR, l’imposition se calcule ainsi en fonction du bénéfice de l’entreprise généré au cours de l’année d’exercice concerné. Ainsi, le bénéfice est à porter sur la déclaration de l’ensemble des revenus. Pour l’IS, l’administration fiscale tient compte des bénéfices réalisés au nom de la société.
En définitive, vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel pour la création de votre société immobilière. De la réalisation des apports jusqu’à l’immatriculation, vous devez également anticiper les frais engagés lors des différentes étapes.
